Huurwaarborg in Vlaanderen: hoeveel, hoe betalen en hoe krijg je ze terug?

Een verhuurder mag voor je hoofdverblijfplaats in Vlaanderen maximaal drie maanden huur als waarborg vragen, en voor een studentenkot maximaal twee maanden (art. 37 en art. 62 Vlaams Woninghuurdecreet). De waarborg staat geblokkeerd op een rekening op jouw naam, de rente is voor jou, en de verhuurder kan het geld pas krijgen met jouw schriftelijk akkoord of een vonnis. Hieronder lees je precies hoeveel je moet betalen, in welke vorm, en wat je doet als de verhuurder je waarborg niet wil vrijgeven.

ℹ️ Deze gids geldt voor Vlaanderen. In Brussel en Wallonië gelden andere huurregels. De bedragen en regels hieronder komen uit het Vlaams Woninghuurdecreet.

Hoeveel huurwaarborg mag een verhuurder vragen?

Een waarborg is niet wettelijk verplicht, maar bijna elke verhuurder vraagt er een. Wat de wet wél doet, is een maximum vastleggen. Voor je hoofdverblijfplaats mag de waarborg niet meer bedragen dan drie maanden huur (art. 37, § 1 Woninghuurdecreet). Vraagt de verhuurder meer — bijvoorbeeld vier maanden, of een extra “borg” in cash naast de rekening — dan is dat niet toegelaten.

Belangrijk: het gaat om een plafond, niet om een verplicht bedrag. Je kan met de verhuurder ook een lagere waarborg afspreken.

Bron: art. 37, § 1 Vlaams Woninghuurdecreet.

In welke vorm betaal je de waarborg?

Je kiest zelf uit drie wettelijke vormen (art. 37, § 1 Woninghuurdecreet):

1. Een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening bij een bank, op jouw naam;
2. Een zakelijke zekerheidstelling bij een bank, op jouw naam;
3. Een bankwaarborg via een standaardcontract tussen een OCMW en een bank (als je financieel krap zit).

Met akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een persoon of rechtspersoon. Wat je verhuurder níét mag doen, is de waarborg cash in eigen hand houden buiten deze vormen om.

Bron: art. 37, § 1 Vlaams Woninghuurdecreet.

Krijg je rente op je huurwaarborg?

Ja. Kies je voor een geïndividualiseerde rekening of een zakelijke zekerheidstelling, dan wordt de opgebrachte rente gekapitaliseerd in jouw voordeel (art. 37, § 1 Woninghuurdecreet). De verhuurder verwerft wel een voorrecht op de rekening: als jij je verplichtingen niet nakomt (bijvoorbeeld onbetaalde huur of schade), kan hij zich daarop verhalen — maar pas via de correcte procedure hieronder.

Bron: art. 37, § 1 Vlaams Woninghuurdecreet.

Hoe krijg je je huurwaarborg terug?

Dit is waar het vaakst discussie over ontstaat. De regel is duidelijk: over de geblokkeerde waarborg — kapitaal én rente — kan enkel beschikt worden ten voordele van één van beide partijen op basis van ofwel:

• een schriftelijk akkoord tussen huurder en verhuurder, dat ten vroegste bij het einde van de huur wordt opgesteld, ofwel
• een kopie van een rechterlijke beslissing (art. 37, § 3 Woninghuurdecreet).

Concreet: de bank geeft de waarborg pas vrij als beide partijen tekenen, óf als je een vonnis van de vrederechter voorlegt. Weigert de verhuurder onterecht te tekenen, dan leg je de zaak voor aan de vrederechter van de plaats waar het pand ligt. Goed om te weten: de vordering van de verhuurder om de waarborg in zijn voordeel te laten vrijgeven verjaart één jaar na het einde van de huurovereenkomst.

Bron: art. 37, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet.

Wat als de verhuurder (een deel van) de waarborg inhoudt voor schade?

De verhuurder kan de waarborg aanspreken voor schade die jij tijdens de huur veroorzaakt hebt — maar niet voor gewone ouderdom of slijtage (art. 39 Woninghuurdecreet). Beslissend is de plaatsbeschrijving:

• Werd bij het begin van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt, dan moet je het pand teruggeven in díé staat, minus normale slijtage en overmacht.
• Werd er géén plaatsbeschrijving opgemaakt, dan wordt vermoed dat je het pand ontving in de staat waarin het zich op het einde bevindt — al kan de verhuurder het tegendeel bewijzen.

Betwist je de ingehouden schade of het bedrag, dan beslist ook hier de vrederechter, desnoods met een aangestelde deskundige.

Bron: art. 39 Vlaams Woninghuurdecreet.

Studentenhuur: aparte, lagere regels

Huur je een studentenkot, dan gelden soepelere regels (art. 62 Woninghuurdecreet):

• De waarborg bedraagt maximaal twee maanden huur (niet drie).
• Betaal je ze op een rekening van de verhuurder zelf, dan betaalt hij jou rente tegen de gemiddelde marktrentevoet, en moet hij de waarborg binnen drie maanden na je vertrek terugstorten — tenzij hij de teruggave binnen die termijn per aangetekende brief betwist.

Bron: art. 62 Vlaams Woninghuurdecreet.

Wat als je de waarborg niet kan betalen?

Zit je financieel krap, dan hoef je niet af te zien van de woning. Via het OCMW kan je een bankwaarborg krijgen via een standaardcontract met een bank (art. 37, § 1), en het Vlaamse Gewest voorziet een renteloze huurwaarborglening voor woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden (ingevoerd via art. 72 Woninghuurdecreet). Informeer bij het OCMW van je gemeente naar de voorwaarden.

Wanneer schakel je best een advocaat in?

Voor de meeste waarborgdiscussies volstaat een aangetekende brief en, als het moet, een verzoekschrift bij de vrederechter. Laat je toch bijstaan door een advocaat huurrecht als:

• de verhuurder een groot bedrag inhoudt en de schade betwist wordt;
• er geen (of een betwiste) plaatsbeschrijving is;
• de verhuurder onbereikbaar is of blijft weigeren te tekenen;
• er naast de waarborg ook discussie is over achterstallige huur of opzeg.

Niet zeker of de verhuurder je waarborg terecht inhoudt? Beschrijf je situatie in enkele zinnen en laat je gratis en vrijblijvend matchen met een advocaat huurrecht in jouw buurt. → Beschrijf je zaak

---

Deze gids is gebaseerd op het Vlaams Woninghuurdecreet (geconsolideerde versie, JUSTEL). Aan deze algemene informatie kunnen geen rechten worden ontleend; ze vervangt geen juridisch advies over jouw concrete dossier. Het contacteren van een advocaat via dit platform doet geen advocaat-cliëntrelatie ontstaan.