Huurder betaalt de huur niet: wat kan je als verhuurder doen?

Betaalt je huurder de huur niet, dan pak je dit het best stap voor stap aan. Begin met een schriftelijke ingebrekestelling, en lukt betalen daarna nog niet, stap dan naar de vrederechter. Die kan via verzoening proberen bemiddelen, en als dat mislukt het huurcontract ontbinden, de huurder uit de woning zetten en de achterstallige huur laten betalen. De huurwaarborg spreek je pas op het einde van de huur aan, met akkoord of vonnis. Zelf de huurder buitenzetten mag nooit.

In dit artikel zie je het volledige stappenplan bij huurachterstand, van de eerste herinnering tot de invordering, en waar je op moet letten.

Wat is de eerste stap bij huurachterstand?

Reageer snel, maar correct. Stuur eerst een vriendelijke betalingsherinnering. Vaak gaat het om een vergetelheid of een tijdelijk probleem, en lost een telefoontje of mailtje de zaak op.

Blijft betaling uit, dan stuur je een formele ingebrekestelling, bij voorkeur per aangetekende brief. Daarin vermeld je:

• het precieze openstaande bedrag en de betrokken maanden,
• een redelijke termijn om te betalen (bijvoorbeeld veertien dagen),
• de mededeling dat je anders juridische stappen zet bij de vrederechter.

Deze brief is belangrijk. Hij bewijst dat je de huurder formeel hebt aangemaand en is in de meeste gevallen een noodzakelijke voorwaarde voor je een procedure kan starten. Bewaar dus altijd een kopie en het verzendbewijs.

Wat doet de vrederechter bij een huurgeschil?

Blijft de huurder in gebreke, dan is de vrederechter van de plaats waar het pand ligt bevoegd. Die rechter behandelt alle huurgeschillen, ongeacht het bedrag van de achterstand.

In veel gevallen begint het met een oproep tot verzoening (minnelijke schikking). Dat is een laagdrempelige en kosteloze procedure: beide partijen worden opgeroepen en de rechter probeert tot een akkoord te komen, bijvoorbeeld een afbetalingsplan. Komt er een akkoord, dan wordt dat vastgelegd en heeft het dezelfde waarde als een vonnis.

Lukt de verzoening niet, of daagt de huurder niet op, dan kan je de zaak ten gronde laten behandelen via een dagvaarding (door een gerechtsdeurwaarder) of een verzoekschrift. De vrederechter doet dan een bindende uitspraak. De exacte kosten en termijnen hangen af van je dossier en van de stappen die nodig zijn.

Kan je het huurcontract laten ontbinden?

Ja. Aanhoudende wanbetaling is een ernstige tekortkoming van de huurder aan zijn verplichtingen. Daardoor kan de vrederechter de huurovereenkomst ontbinden ten laste van de huurder.

De rechter beoordeelt wel of de achterstand zwaar genoeg weegt. Eén keer een paar dagen te laat betalen leidt zelden tot ontbinding. Een structurele achterstand van meerdere maanden wel. Bij de ontbinding kan de vrederechter in één beweging ook:

• de uithuiszetting van de huurder uitspreken,
• de betaling van de achterstallige huur opleggen,
• eventueel een schadevergoeding (wederverhuringsvergoeding) toekennen.

Een advocaat gespecialiseerd in vastgoed en huurrecht kan inschatten of je dossier sterk genoeg is om de ontbinding te vragen, en helpt de procedure correct opbouwen.

Hoe verloopt een uithuiszetting?

Belangrijk: je mag de huurder nooit zelf buitenzetten. De sloten vervangen, spullen op straat zetten of de nutsvoorzieningen afsluiten is verboden en strafbaar. Dat heet eigenrichting.

Een uithuiszetting kan enkel na een vonnis van de vrederechter en wordt uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder. De wet voorziet bovendien beschermingstermijnen: er geldt doorgaans een wachttijd nadat het vonnis aan de huurder is betekend, en in sommige gewesten gelden bijkomende regels (bijvoorbeeld rond de winterperiode). De precieze termijnen verschillen per gewest en per situatie.

Een uithuiszetting is een laatste redmiddel. Vaak zet de loutere dreiging ervan, of een afbetalingsplan via de rechter, de huurder alsnog aan tot betalen.

Hoe vorder je de achterstallige huur in?

Naast het terugkrijgen van je woning wil je natuurlijk ook je geld. Met een vonnis van de vrederechter heb je een uitvoerbare titel. Daarmee kan de gerechtsdeurwaarder de achterstallige huur invorderen, bijvoorbeeld via beslag op het loon of op goederen van de huurder.

En de huurwaarborg? Die mag je niet zomaar gebruiken om lopende maanden te compenseren. De waarborg dient om de schade en de openstaande bedragen aan het einde van de huur te dekken. Staat het geld op een geblokkeerde rekening, dan kan je het pas vrijmaken met:

• een schriftelijk akkoord van de huurder, of
• een vonnis van de vrederechter.

Volstaat de waarborg (meestal twee tot drie maanden huur) niet om de volledige achterstand te dekken, dan blijf je het saldo vorderen via de deurwaarder. De realistische kans op recuperatie hangt af van de solvabiliteit van de huurder.

Wanneer schakel je een advocaat in?

Voor een eenvoudige verzoening kan je in principe zelf naar de vrederechter. Toch loont juridisch advies snel, zeker bij een grote achterstand, een betwisting of een dreigende uithuiszetting. Een advocaat zorgt dat je ingebrekestelling en procedure correct verlopen, zodat je geen tijd of rechten verliest.

Twijfel je over je dossier of wil je meteen iemand die het overneemt? Vergelijk gespecialiseerde advocaten in vastgoed en huurrecht of laat je vrijblijvend en gratis koppelen aan de juiste specialist via onze gratis match. Zo weet je snel waar je staat en zet je de juiste stappen tegen de wanbetaling.