Welke herstellingen moet de huurder betalen?

De huurder staat in voor het klein onderhoud en de kleine huurdersherstellingen die voortvloeien uit het normale gebruik van de woning. Denk aan het vervangen van een dichting, het onderhoud van de verwarmingsketel of kleine ingrepen. Schade door slijtage, ouderdom of overmacht valt daar niet onder.

Wat moet ik doen als de verhuurder niet herstelt?

Meld het gebrek schriftelijk, bij voorkeur aangetekend, en geef de verhuurder een redelijke termijn. Reageert hij niet, dan kun je via de vrederechter de herstelling of een prijsvermindering vragen. Herstel niet zomaar zelf en houd de huur niet eigenmachtig in, want dat kan zich tegen je keren.

Mag ik herstellingen aftrekken van de huur?

Eigenmachtig kosten van de huur aftrekken is risicovol en kan als wanbetaling worden gezien. Volg eerst de juiste stappen: melding, ingebrekestelling en zo nodig de vrederechter. Die kan je toelaten om bepaalde kosten te verrekenen. Laat je hierin adviseren door een advocaat huurrecht.

Herstellingen aan de huurwoning: wie betaalt wat?

Q: Welke herstellingen zijn voor de verhuurder?

De verhuurder draagt de grote herstellingen en de gebreken die de woning bewoonbaar houden, zoals het dak, de structuur, de centrale verwarmingsinstallatie of het sanitair dat door ouderdom defect raakt. Hij moet de woning in goede staat houden tijdens de hele huurperiode.

Q: Wat als de schade door slijtage of ouderdom komt?

Herstellingen die nodig zijn door normale slijtage, ouderdom of overmacht zijn niet ten laste van de huurder, ook al gaat het in principe om een huurdersherstelling. De huurder moet enkel instaan voor schade die hij zelf veroorzaakt door foutief gebruik of gebrek aan onderhoud.

Bij herstellingen aan de huurwoning geldt als basisregel dat klein onderhoud en kleine herstellingen voor de huurder zijn, en grote herstellingen voor de verhuurder. Maar er is een belangrijke nuance: schade door normale slijtage, ouderdom of overmacht valt nooit ten laste van de huurder, ook al gaat het om een ingreep die hij normaal zou dragen. Wie wat betaalt, hangt dus af van de aard van de herstelling én van de oorzaak.

In dit artikel lees je het verschil tussen huurdersherstellingen en herstellingen voor de verhuurder, met concrete voorbeelden en de uitzonderingen. Loopt er een discussie, raadpleeg dan een advocaat huurrecht uit onze gids.

Wat is het basisprincipe?

De wet vertrekt van een eenvoudig uitgangspunt. De verhuurder moet de woning gedurende de hele huurperiode in goede staat houden en instaan voor de grote herstellingen. De huurder moet de woning als een goede huisvader gebruiken en zorgen voor het klein onderhoud en de kleine herstellingen.

De scheidslijn ligt dus bij het onderscheid tussen klein en groot, en bij de oorzaak van het probleem. Een herstelling die op zich klein is maar voortkomt uit ouderdom of slijtage, verschuift naar de verhuurder. Net dat samenspel zorgt in de praktijk voor de meeste discussies.

Welke herstellingen zijn voor de huurder?

De huurder staat in voor de huurdersherstellingen: de kleine ingrepen en het onderhoud die horen bij het dagelijkse gebruik van de woning. Typische voorbeelden:

Het vervangen van dichtingen, kranen die lekken door normaal gebruik of een kapotte stopcontactafdekking.
Het onderhoud van de verwarmingsketel en de schoorsteen, vaak met een verplichte periodieke keuring.
Het netjes houden van afvoeren en sifons, en het ontstoppen bij verkeerd gebruik.
Kleine herstellingen aan deuren, ramen, sloten en scharnieren door normaal gebruik.

Daarnaast moet de huurder schade herstellen die hij zelf veroorzaakt, of die door zijn gezinsleden of bezoekers ontstaat. Een gebroken ruit, een beschadigde vloer of brandvlekken zijn voorbeelden van schade die hij draagt.

Welke herstellingen zijn voor de verhuurder?

De verhuurder draagt de grote herstellingen en alles wat nodig is om de woning bewoonbaar en in goede staat te houden. Voorbeelden:

Het dak en de structuur van het gebouw, zoals muren, vloeren en draagstructuren.
De centrale verwarmingsinstallatie, de boiler of het sanitair dat door ouderdom defect raakt.
De elektrische installatie en de leidingen die niet meer voldoen of versleten zijn.
Vocht- en stabiliteitsproblemen die niet aan de huurder te wijten zijn.

Kortom, alles wat de woonkwaliteit raakt en niet voortkomt uit foutief gebruik door de huurder, is in beginsel een zaak van de verhuurder. Hij moet die herstellingen tijdig uitvoeren zodra hij ervan op de hoogte is.

Wat met slijtage, ouderdom en overmacht?

Hier zit de belangrijkste uitzondering. Ook al gaat het in principe om een huurdersherstelling, toch valt ze niet ten laste van de huurder als de oorzaak ligt bij:

Normale slijtage: de gewone veroudering door het normale gebruik van de woning.
Ouderdom: een installatie of materiaal dat gewoon op het einde van zijn levensduur is.
Overmacht: een gebeurtenis buiten de wil van de huurder, zoals een storm of een externe oorzaak.

Een voorbeeld: een kraan die na vele jaren versleten is, valt door ouderdom op de verhuurder, ook al lijkt het een kleine ingreep. Datzelfde onderscheid tussen slijtage en schade speelt op het einde van de huur bij de afrekening van de waarborg. Hoe dat dan precies wordt beoordeeld, lees je in ons artikel over de huurwaarborg stellen.

Hoe pak je een herstelling correct aan?

Goede communicatie voorkomt de meeste conflicten. Stel je een gebrek vast dat de verhuurder moet herstellen, ga dan stap voor stap te werk.

1. Meld het tijdig en schriftelijk. Breng de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte, bij voorkeur per e-mail of aangetekende brief. Zo heb je een bewijs van je melding en kan hij zich later niet beroepen op onwetendheid.

2. Geef een redelijke termijn. Reageert hij niet, stuur dan een ingebrekestelling waarin je formeel vraagt om binnen een bepaalde termijn te herstellen.

3. Herstel niet zomaar zelf. Verhelp het probleem niet eigenmachtig en houd de huur niet zelf in. Dat kan als wanbetaling worden gezien en zich tegen je keren. De juiste weg loopt via de vrederechter.

De plaatsbeschrijving speelt hier vaak een rol, want ze toont de staat van de woning bij intrede. Lees daarover ons artikel over de plaatsbeschrijving bij huur.

Wanneer schakel je een advocaat in?

Voor een klein meningsverschil over een dichting heb je geen advocaat nodig. Maar gaat het om een belangrijke herstelling die de verhuurder weigert, om vocht- of veiligheidsproblemen, of om een betwisting over wie de kosten draagt, dan loont advies.

Een huurrechtadvocaat beoordeelt wie aansprakelijk is, stelt een stevige ingebrekestelling op en kan via de vrederechter een herstelling, een prijsvermindering of een schadevergoeding vragen. Zo vermijd je dat je zelf risico’s neemt door eigenmachtig op te treden.

Wil je een specialist die past bij jouw situatie? Vergelijk de advocaten in onze gids of laat je gratis en vrijblijvend matchen via onze gratis match.