Kan ik het contract met mijn aannemer zomaar verbreken?

Als bouwheer mag je een aannemingsovereenkomst voor een vaste prijs eenzijdig verbreken op grond van artikel 1794 van het oud Burgerlijk Wetboek, ook zonder fout van de aannemer. Je moet hem dan wel vergoeden voor de reeds gemaakte kosten, het uitgevoerde werk en de winst die hij door de stopzetting misloopt. De aannemer heeft dat eenzijdig opzegrecht zelf niet.

Wat kost het om een aannemingscontract op te zeggen?

Bij een opzeg via artikel 1794 BW betaal je de aannemer voor wat hij al deed plus zijn gederfde winst, een bedrag dat afhangt van het dossier en niet wettelijk vastligt. Verbreek je wegens een bewezen wanprestatie van de aannemer, dan ben je in principe geen vergoeding verschuldigd en kun je zelf schadevergoeding vorderen. Het exacte bedrag wordt bepaald door je contract of door de rechter.

Moet ik mijn aannemer eerst in gebreke stellen?

Voor een ontbinding wegens wanprestatie is een schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende brief bijna altijd de eerste en noodzakelijke stap. Daarin som je de gebreken op en geef je een redelijke termijn om ze recht te zetten. Reageert de aannemer niet, dan staat je dossier sterker om de ontbinding te vragen.

Kan ik de overeenkomst beëindigen zonder naar de rechtbank te gaan?

Een opzeg via artikel 1794 BW kan in principe buitengerechtelijk, op basis van je contract. Voor een ontbinding wegens wanprestatie is tussenkomst van de rechter de klassieke weg, al laat het huidige verbintenissenrecht onder strikte voorwaarden ook een buitengerechtelijke ontbinding op eigen risico toe. Laat je hierover adviseren door een advocaat.

Contract met je aannemer verbreken: kan dat en kost het?

Q: Wat is het verschil tussen verbreking en ontbinding?

Verbreking via artikel 1794 BW is een eenzijdige beëindiging door de bouwheer zonder dat de aannemer een fout maakte, tegen vergoeding. Ontbinding gebeurt wegens een voldoende ernstige wanprestatie van de aannemer en gebeurt in principe via de rechter, vaak na een ingebrekestelling. Bij ontbinding draagt de aannemer de gevolgen van zijn tekortkoming.

Een contract met je aannemer verbreken kan, maar de manier waarop bepaalt of het je geld kost. Als bouwheer kun je de aannemingsovereenkomst altijd eenzijdig opzeggen op grond van artikel 1794 van het oud Burgerlijk Wetboek, maar dan vergoed je de aannemer voor zijn kosten, het uitgevoerde werk en zijn gederfde winst. Levert de aannemer wanprestatie (gebreken, vertraging, werf verlaten), dan kun je de overeenkomst laten ontbinden en ben je in principe geen vergoeding verschuldigd. De exacte bedragen liggen nooit op voorhand vast.

In dit artikel zie je welke twee wegen er bestaan, wanneer je welke gebruikt, welke stappen je zet en wat het ongeveer kost. Zoek je meteen begeleiding, bekijk dan de advocaten bouw- en aannemingsrecht in onze gids.

Kan ik het contract met mijn aannemer verbreken?

Ja. Voor een aannemingsovereenkomst tegen een vaste prijs geeft artikel 1794 BW de bouwheer een bijzonder recht: je mag het contract eenzijdig verbreken, zelfs als de aannemer niets fout deed. Misschien is je budget veranderd, wil je een andere uitvoerder, of zie je het project niet meer zitten.

Dat recht is niet gratis. Je moet de aannemer vergoeden voor:

de uitgaven en kosten die hij al maakte voor de werf,
het werk dat hij al uitvoerde,
en de winst die hij misloopt doordat de opdracht stopt.

Belangrijk: dit opzegrecht is voorbehouden aan de bouwheer (de klant). De aannemer kan zich er niet op beroepen om zelf van het contract af te raken.

Wat is het verschil tussen verbreking en ontbinding?

Veel mensen gebruiken die woorden door elkaar, maar juridisch is het onderscheid groot.

Verbreking via artikel 1794 BW is een keuze van de bouwheer zonder dat er een fout in het spel is. Je betaalt de aannemer uit en het contract eindigt. De prijs is de vergoeding hierboven.

Ontbinding komt er wanneer de aannemer zelf tekortschiet. Dan beëindig je het contract net omdat hij zijn verplichtingen niet nakwam. In dat geval ben je in principe geen opzegvergoeding verschuldigd en kun je zelf een schadevergoeding vorderen voor de schade die zijn fout je berokkende.

Kies je dus de verkeerde grond, dan kan dat je veel geld kosten. Wie ontbinding inroept terwijl er geen echte wanprestatie is, riskeert zelf aansprakelijk te worden gesteld.

Wanneer kan ik ontbinden wegens wanprestatie?

Niet elke ergernis volstaat. De tekortkoming van de aannemer moet voldoende ernstig zijn. Klassieke voorbeelden:

de aannemer komt niet opdagen of laat de werf maandenlang stilliggen,
het werk vertoont ernstige gebreken of is niet conform de afspraken,
er is een zware vertraging die de uitvoering zinloos maakt,
de aannemer weigert bepaalde overeengekomen werken uit te voeren.

Voor een ontbinding stap je in principe naar de rechter, die beoordeelt of de fout zwaar genoeg is. Het huidige verbintenissenrecht laat onder strikte voorwaarden ook een buitengerechtelijke ontbinding toe, maar dan handel je op eigen risico. Een verkeerde inschatting keert zich tegen jou, dus laat je hierover adviseren door een advocaat bouwrecht.

Welke stappen zet ik om de overeenkomst op te zeggen?

De juiste volgorde beschermt je dossier:

Lees je contract. Veel aannemingsovereenkomsten bevatten clausules over opzeg, vertragingsboetes, vergoedingen of een verbrekingsmodaliteit. Die afspraken gelden in de eerste plaats.
Stuur een ingebrekestelling (bij wanprestatie). Per aangetekende brief som je de problemen op en geef je een redelijke termijn om recht te zetten. Dit is bijna altijd een noodzakelijke eerste stap.
Documenteer alles. Foto’s, e-mails, een tegensprekelijke vaststelling of een verslag van een expert maken het verschil als het tot een betwisting komt.
Kies de juiste grond. Verbreek je vrijwillig (art. 1794 BW) of ontbind je wegens fout? Die keuze bepaalt wie wie vergoedt.
Win juridisch advies in voor je definitief beslist, zeker bij grote bedragen.

Wat kost het om het aannemingscontract te verbreken?

Hier kan niemand een vast bedrag plakken, want alles hangt af van je situatie.

Bij een opzeg via artikel 1794 BW betaal je de reeds gemaakte kosten, het uitgevoerde werk en de gederfde winst. Hoe verder de werf gevorderd is, hoe hoger de rekening. Soms staat in het contract al een berekeningswijze of forfait.

Bij een ontbinding wegens bewezen wanprestatie ben je in principe geen vergoeding verschuldigd en kun je zelf de meerkosten terugvorderen, bijvoorbeeld het prijsverschil om een andere aannemer de werf te laten afwerken.

Daarnaast horen er mogelijke kosten bij: een ingebrekestelling, een expertise om gebreken vast te stellen, en bij betwisting de gerechts- en advocaatkosten. De rechter bepaalt het uiteindelijke bedrag op basis van het concrete dossier. Reken dus niet op een vaste prijs, maar laat je situatie eerst inschatten.

Conclusie

Een aannemingscontract verbreken is mogelijk, maar de gevolgen verschillen sterk naargelang je vrijwillig opzegt of ontbindt wegens een fout van de aannemer. De juiste grond kiezen en je dossier zorgvuldig opbouwen, beslist of je betaalt of net vergoed wordt. Twijfel je over je positie, vergelijk dan de specialisten in onze gids of laat je gratis match maken met een advocaat bouw- en aannemingsrecht die jouw dossier bekijkt.